10 maddede yasallaşan kentsel dönüşüm yargı süreçlerinde yeni dönem

Türkiye Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından bir kez daha deprem faciasıyla yüz yüze kaldı. 11 ili etkileyen depremler kentlerde büyük yıkıma sebep oldu. Yaşanan depremlerin ardından 50 binden fazla vatandaş hayatını kaybederken binlerce ev ise enkaz yığınına döndü.

Vatandaşların afetten minimum seviyede etkilenmesi için çalışmalar hız kesmeden sürerken bir diğer yandan da yeni afetlere karşı önlemler sıklaştırıldı.

Bu kapsamda depremlerin yıkıcı etkileri bir kez daha kentsel dönüşümün önemini gözler önüne serdi.
Yapılan çalışmaların ardından TBMM’ye konuya ilişkin Kentsel Dönüşüm Yasası sunuldu. Kanunla, deprem bölgesinde yıkım kararlarının iptalinin talep edilmesi nedeniyle yıkılamayan binalarla ilgili yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.

Riskli yapı tespitinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen yapılmasına imkan sunan kanun kapsamında, riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde, 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.
Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren ve TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, Resmi Gazete’de yayınlandı. Bunun ardından gözler yasanın hukuksal ayrıntılarına çevrildi.

Milliyet’in haberine göre, Genel Kurulda kabul edilen yasa ile 6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yeni usuller getiriliyor. Yargı süreçlerini hızlandırması amaçlanan düzenleme 10 soru, 10 yanıtta şöyle özetlendi.

1-) Kentsel dönüşüme ilişkin kurumsal yapılanma nasıl olacak?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulacak ve özel bütçeli idare olarak teşkilatlandırılacak. Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapılıyor.

2-) Riskli yapılar nasıl tespit edilecek?

Riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen yapılabilecek. Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan getirilecek.

3-) Riskli yapıları yıkma yetkisi kimde olacak?

Riskli yapıların yıktırılması konusunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na verilen görev ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca kullanılacak. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

4-) Yıkım süreci nasıl işleyecek?

Riskli yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere E-devlet üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

5-) Süreç tıkanırsa nasıl hızlandırılacak?

Riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca talep edilmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle resen yapılabilecek. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca yapılabilecek.

6-) Yıkım masrafını kim ödeyecek?

Kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek. Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek. Başkanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek.

7-) Hak sahiplerine taşınmazın değeri nasıl verilecek?

Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülecek. Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda devredilemeyecek.

8-)Yasa, dar gelirlilere hangi kolaylığı sağlayacak?

Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.

9-) Rezerv yapı alanı düzenlemesi nasıl olacak?

Yasayla “rezerv yapı alanı” tanımı değiştirilecek. Rezerv yapı alanı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlar olarak tanımlanıyordu. Bazı yasal süreçlerde tanımın halihazırda yerleşim alanı olan yerleri içermediği tespit edildi, bunun üzerine yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesinin yolu açıldı.

10-) Yasada İstanbul’a özel bir başlık var mı?

Yasa, kentsel dönüşümü hızlandırmak için başlatılan ‘Yarısı Bizden’ kampanyasının İstanbul’da da uygulanabilmesi amacıyla düzenleme içerecek.

Öte yandan Türkiye’deki yapılar toplam 36 milyon bağımsız bölümden oluşuyor.

– Bunların 6 milyonu riskli yapı statüsünde.

– 2 milyon bağımsız bölümün ise acil dönüştürülmesi gerekiyor.